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4月11日上午，樓市“新政”后，北京首個(gè)房展會(huì)開(kāi)幕，國(guó)內(nèi)外參展總項(xiàng)目500多個(gè)，創(chuàng)歷史新高。圖為老年購(gòu)房者關(guān)注樓盤(pán)。中新社 發(fā)“粵五條”出臺(tái)后，市房地產(chǎn)權(quán)登記中心辦理業(yè)務(wù)的人數(shù)激增。（資料圖片）4月12日，北京房展會(huì)上人頭攢動(dòng)。中新社 發(fā)

　　 深圳晚報(bào)記者 劉萬(wàn)專(zhuān)

　　 今年3月底4月初，隨著各地“新國(guó)五條”細(xì)則一一落地，二手房交易市場(chǎng)逐漸回復(fù)平穩(wěn)，新房市場(chǎng)則顯出迅猛之勢(shì)。據(jù)了解，北京、上海、深圳等地頻現(xiàn)“日光盤(pán)”，再度激起新一輪新房市場(chǎng)的銷(xiāo)售熱潮。

　　 在3月底集中入市項(xiàng)目備案速度影響下，當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境已然可見(jiàn)供需穩(wěn)步回升。4月深圳一手住宅市場(chǎng)成交量又將有何變化？在新政影響下，深圳樓市價(jià)格究竟是看漲還是看跌？

　　 市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

　　 全國(guó)各地頻現(xiàn)“日光盤(pán)”

　　 3月30日，深圳香蜜湖片區(qū)一樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，沒(méi)有樣板房，沒(méi)有中介代理，甚至在搜房網(wǎng)和房信網(wǎng)除了顯示“即將推出”以外，找不到其他信息。開(kāi)盤(pán)當(dāng)日竟有千人瘋狂搶購(gòu)，當(dāng)天勁售九成。4月12日，即將于本月中旬開(kāi)盤(pán)的福田區(qū)“合正香蜜原著”舉行“客戶(hù)意向摸底”，當(dāng)日涌來(lái)數(shù)千名市民填表“認(rèn)購(gòu)”，可售房源數(shù)與意向認(rèn)購(gòu)人數(shù)比例幾乎為1：3。

　　 無(wú)獨(dú)有偶，位于北京通州的金地·格林格林項(xiàng)目3月底首次開(kāi)盤(pán)，約有4000多人爭(zhēng)搶400多套房源。一條“10人搶一套，樓市再現(xiàn)搶房潮”的帖子迅速引發(fā)關(guān)注。據(jù)地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)報(bào)道稱(chēng)，不到3小時(shí)，金地·格林格林的484套房源全部認(rèn)購(gòu)?fù)戤叀?/p>

　　 樓盤(pán)銷(xiāo)售引發(fā)“圍攻”的現(xiàn)象也出現(xiàn)在了上海。有媒體報(bào)道，3月24日晚間，在寶山大場(chǎng)鎮(zhèn)一處新盤(pán)售樓處，面對(duì)每平方米2.2萬(wàn)元的開(kāi)盤(pán)價(jià)，近百名購(gòu)房者徹夜排隊(duì)等待開(kāi)售。

　　 “新國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)之后，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)部分需求轉(zhuǎn)移至一手房市場(chǎng)，加之政策“末班車(chē)”的效應(yīng)，這也就可能導(dǎo)致新房市場(chǎng)成交繼續(xù)放量，助推新房市場(chǎng)在政策發(fā)布經(jīng)歷觀望之后重返火爆的行情與房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。

　　 新房與二手房市場(chǎng)交替上行，如何化解當(dāng)前樓市的困局？業(yè)內(nèi)人士表示，應(yīng)盡早出臺(tái)切實(shí)可行的地方細(xì)則，才是解決目前市場(chǎng)震蕩的途徑。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，有效地管控預(yù)期，努力增加有效供應(yīng)，盡快啟動(dòng)房產(chǎn)稅、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)等制度性改革才是正途。

　　 我市3月份16個(gè)項(xiàng)目入市

　　 整個(gè)3月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)在等待地方細(xì)則出臺(tái)中度過(guò)，為趕上過(guò)戶(hù)末班車(chē)，二手房市場(chǎng)成交井噴，新房市場(chǎng)并未被二手房市場(chǎng)大幅擠壓，供需均穩(wěn)步回升。在政策迷霧籠罩下，3月中上旬開(kāi)發(fā)商推盤(pán)趨于謹(jǐn)慎，3月下旬政策逐步趨于明朗，全國(guó)范圍內(nèi)已開(kāi)盤(pán)或加推項(xiàng)目銷(xiāo)售情況樂(lè)觀，深圳供應(yīng)即刻加速。

　　 深圳中原監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，3月全市一手商品住宅市場(chǎng)共16個(gè)項(xiàng)目入市，推盤(pán)面積共37.12萬(wàn)平方米，同比大增74%；總成交面積為35.59 萬(wàn)平方米，較2月環(huán)比大增141%，與去年同期相比上漲15%。由于低價(jià)樓盤(pán)成交活躍，導(dǎo)致總體成交均價(jià)下滑至19645元/平方米，環(huán)比下降4.76%。

　　 3月新房市場(chǎng)逐步回暖，全市共7個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售資格，其中龍華茗語(yǔ)華苑及寶安西鄉(xiāng)安居家園為保障房項(xiàng)目，共2437套單位。排除保障房后的5個(gè)商品房項(xiàng)目總推售面積為19.92萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)147%，同比小幅增長(zhǎng)6.6%。

　　 受20%個(gè)稅新政影響，3月上旬市場(chǎng)成交主要集中在二手房方面，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)也相對(duì)謹(jǐn)慎；3月中旬深圳“限漲令”悄然傳出，開(kāi)發(fā)商繼續(xù)觀望；至3月末，“粵五條”出臺(tái)后，政策逐步明朗，二手房成交逐步回落，客戶(hù)將被分流至新房市場(chǎng)的預(yù)期逐漸加強(qiáng)。全國(guó)多地出現(xiàn)“日光盤(pán)”現(xiàn)象，且經(jīng)過(guò)春節(jié)以來(lái)的休整籌備，項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)逐漸成熟，深圳新房市場(chǎng)推盤(pán)節(jié)奏3月底立即加快。僅3月30日當(dāng)天，全市共9個(gè)住宅項(xiàng)目舉行了開(kāi)盤(pán)或加推活動(dòng)，盛況空前。

　　 記者調(diào)查：

　　 主流購(gòu)房者多為 二次置業(yè)改善型

　　 “二套的房貸政策有沒(méi)有新變化？首期最多能做到幾成？”記者日前在福田、南山以及龍華等多個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)處了解到，對(duì)二套住宅的關(guān)注顯然是購(gòu)房者的主流話題。銀行工作人員也證實(shí)說(shuō)，從近期深圳按揭情況來(lái)看，單純首次購(gòu)房的市民非常少，百分之七十以上都是二次置業(yè)，屬于改善型需求。“還有個(gè)別市民是辦理了離婚手續(xù)之后再來(lái)按揭的。”

　　 4月12日，在福田香蜜原著看房大廳內(nèi)，年約40歲的市民何先生說(shuō)，10年前為了結(jié)婚已經(jīng)在深圳買(mǎi)過(guò)第一套房子，現(xiàn)在孩子馬上到了入學(xué)年齡，為學(xué)位考慮，必須要買(mǎi)第二套房了。

　　 記者查詢(xún)深圳市規(guī)土委與深圳中原市場(chǎng)研究部相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年3月全市新推住宅共3671套（拼后套數(shù)），戶(hù)型分布較為分散，90平方米以下戶(hù)型占比僅66%，與1月份相比下降約10%。全部戶(hù)型中，僅1房及90平方米以下3房戶(hù)型占比在20%以上。

　　 在二手房恐慌性購(gòu)房的市場(chǎng)環(huán)境下，新房市場(chǎng)成交量并未出現(xiàn)大幅下滑，而是處于穩(wěn)步提升狀態(tài)。雖然開(kāi)發(fā)商維持謹(jǐn)慎態(tài)度，推盤(pán)項(xiàng)目有限，但入市項(xiàng)目多數(shù)均取得熱銷(xiāo)，表明市場(chǎng)需求仍然較為旺盛。

　　 整個(gè)3月，全市一手商品住宅成交35.59 萬(wàn)平方米，較2月環(huán)比大增141%，與去年同期相比小幅上漲15%。除龍華區(qū)外，其余各區(qū)漲幅均在100%以上，其中龍崗區(qū)仍為全市成交主力。

　　 市場(chǎng)分析

　　 二手房進(jìn)入觀望 利好一手房成交

　　 據(jù)市規(guī)土委公布數(shù)據(jù)顯示，今年3月深圳市一手商品住宅成交均價(jià)為19645元/平方米，環(huán)比下降4.76%，再次回到1月份的價(jià)格水平。從備案樓盤(pán)的成交均價(jià)來(lái)看，當(dāng)月漲價(jià)樓盤(pán)個(gè)數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于降價(jià)樓盤(pán)個(gè)數(shù)，成交前十榜單中9個(gè)樓盤(pán)成交均價(jià)環(huán)比均有所上漲。故全市成交均價(jià)的下跌主要是由于成交樓盤(pán)區(qū)域分布結(jié)構(gòu)的影響，成交量較大的樓盤(pán)多數(shù)來(lái)自?xún)r(jià)格水平較低的龍崗區(qū)，均價(jià)約為1.5萬(wàn)元/平方米。

　　 3月全市推售樓盤(pán)共3671套，除去現(xiàn)樓發(fā)售項(xiàng)目以后的推售套數(shù)為3338套。由于當(dāng)月項(xiàng)目集中在3月最后一天集中入市，雖然項(xiàng)目銷(xiāo)售情況普遍較為樂(lè)觀，但受備案速度影響，截至2013年4月1日，全市新推售項(xiàng)目銷(xiāo)售比例僅為17.38%。

　　 從各戶(hù)型成交情況來(lái)看，在月初入市項(xiàng)目信義御城熱銷(xiāo)拉動(dòng)下，90平方米以下3~4房成交較好，銷(xiāo)售率均在35%以上；其次為70平方米上下的兩房，同樣由于信義御城的拉動(dòng)，銷(xiāo)售率約為30%；其余戶(hù)型成交備案率均較低。

　　 從近期開(kāi)盤(pán)入市項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況來(lái)看，二手房過(guò)熱的交易勢(shì)頭并未對(duì)新房市場(chǎng)造成太大的擠壓效應(yīng)，符合市場(chǎng)需求的項(xiàng)目入市均取得熱銷(xiāo)。經(jīng)過(guò)前期透支性成交，選擇二手房的客戶(hù)將逐漸進(jìn)入觀望狀態(tài)，或部分將轉(zhuǎn)移至新房市場(chǎng)，利好新房成交。

　　 在近期新房市場(chǎng)樂(lè)觀環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)個(gè)數(shù)仍維持較高水平，預(yù)計(jì)4月即將入市的項(xiàng)目約16個(gè)，包括合正香蜜原著、中信領(lǐng)航、水榭春天6期、遠(yuǎn)洋新干線、金地名峰、中航天逸等。深圳中原市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，在3月底集中入市項(xiàng)目備案速度影響下，結(jié)合當(dāng)前供需穩(wěn)步回升的市場(chǎng)環(huán)境，預(yù)計(jì)4月深圳一手住宅市場(chǎng)成交量將有所增長(zhǎng)。在新政影響下，價(jià)格以維持平穩(wěn)為主。